Il VERO VALORE DELLA TUA CASA

 

Ci siamo, hai deciso di fare il grande passo: metti in vendita la tua casa.

Che sia quella in cui sei nato, dove hai passato le vacanze, dove per la prima volta hai assaggiato l’indipendenza o dove hai condiviso il tuo nido d’amore poco importa: molto probabilmente stai per affrontare una delle operazioni più importanti ed impegnative della tua vita.

Si gioca su cifre che solitamente facciamo anche fatica ad immaginare, e siamo tutti consapevoli che qui gli errori si rischia di pagarli chiari!

È così ti frullano in testa un sacco di domande, e le risposte sono quasi sempre al di là delle tue conoscenze e della tua esperienza.

Bene, cerchiamo allora di mettere un po’ d’ordine, e soprattutto di capire insieme cosa fare (e cosa NON fare) per ottenere il meglio da questa nuova e grande avventura.

OK, allora allacciamo le cinture, che si parte!

Di sicuro, una delle prime domande che saltano in testa è “Ma a quale prezzo posso riuscire a vendere la mia casa?”.

Inutile girarci intorno: per vendere una casa bisogna “indovinare il prezzo”, se si sbaglia il rischio è quello di veder passare settimane, mesi (se non addirittura anni!) senza concludere niente, nonostante ci prodighiamo in mille sforzi che portano via tempo (e spesso denaro).

Insomma, il prezzo è la misura REALE ED EFFETTIVA del valore della casa.

Attenzione, però: la difficoltà maggiore è capire il VERO valore della tua casa: NON È il prezzo degli immobili IN VENDITA sui vari portali, bensì quello a cui vengono EFFETTIVAMENTE VENDUTI!!

Poco importa che la casa del tuo vicino (magari del tutto simile alla tua, o anche con qualche difettuccio in più) sia pubblicizzata (per esempio) a 120.000 euro: se viene venduta a 100.000 euro il suo valore è 100.000, non centoventi!

E tanto per non farci mancare niente, questo valore “effettivo” è anche difficile da conoscere.

Perché? Perché NON È PUBBLICIZZATO!! I portali di vendita non lo pubblicano (e ci mancherebbe altro…), ed anche il passaparola funziona poco, perché sconta le “balle che racconta il cacciatore a valle” (il venditore tende a dire che l’ha venduta ad un prezzo superiore, l’acquirente fa il contrario).

“Quindi, come posso conoscere il VERO valore della mia casa?

Ci sono tre elementi che giocano un ruolo importante, se non fondamentale:

• La zona

• L’andamento dei prezzi (degli immobili VENDUTI!!) negli ultimi 6 mesi, con un occhio alla tendenza dell’ultimo anno

• Alcune caratteristiche specifiche della tua casa, che possono aumentare o diminuire il suo valore (si chiamano “Aggiunte o Detrazioni” e “Comodi o Scomodi”)

La zona

Immaginiamo che LO STESSO TIPO DI IMMOBILE (stessa superficie, stesse finiture, stessa vista, ecc.) sia venduto in un quartiere residenziale in città, in provincia (diciamo ad una ventina di km dal centro), oppure in un paesino in alta collina o aperta campagna a 40 e più km dalla città, la differenza può essere abissale!

Se (per esempio) questo immobile in città si vende senza problemi a 450.000 euro, in provincia sarà molto difficile venderlo a 140.000 euro, e fuori mano sarebbe addirittura un azzardo chiedere più di 70.000 euro!

Stiamo parlando di una differenza fino a più di sei volte, per lo stesso tipo di immobile ed in un raggio di poche decine di km!!

Ma lo stesso ragionamento si potrebbe fare anche nella stessa città: anche se fosse la stessa casa, in pieno centro storco potrebbe essere venduta ad un prezzo molto superiore alla periferia, per non parlare poi se vicino alla stazione o all’aeroporto!

“Ma da cosa dipende questa differenza?”

L’elemento decisivo è la DOMANDA: i prezzi sono più alti dove c’è una domanda più alta, e si abbassano sensibilmente dove la domanda è inferiore.

Certo, la domanda in una zona può cambiare, ma sono comunque cambiamenti lenti (si vedono negli anni se non nei decenni), oppure sono influenzate da eventi particolari ed eccezionali, come l’apertura di un centro commerciale o cose simili.

Ma nei fatti, questa è una legge a cui dobbiamo adattarci, c’è poco da fare.

L’andamento dei prezzi

Ormai è chiaro, stiamo parlando dei prezzi EFFETTIVI: sicuramente la tendenza di mercato ha impatto sul prezzo, ma molto meno rispetto alla zona.

Diciamo che possiamo “arrotondare” il prezzo per “anticipare” quello che sarà il prezzo di vendita di qui qualche settimana: se il trend è in salita, ci potremo permettere di proporre un prezzo leggermente più alto (senza esagerare), se il trend è in calo, può avere senso “scontare” già la tendenza per non trovarsi fuori mercato in men che non si dica!

Le caratteristiche specifiche

Anche lo stato d’uso ed alcuni elementi che sono propri (nel bene e nel male) della casa che vuoi vendere hanno influenza sul prezzo, talvolta anche in misura importante.

Le “Aggiunte e Detrazioni” sono gli elementi che si possono “quantificare”: ad esempio un terrazzo grande (abitabile, coi tavolini, ecc) un soppalco, le “finiture di pregio” interne ed esterne , oppure una stanza molto piccola, l’immobile non è libero subito perché magari è affittato, o è gravato da diritti reali (ci torneremo sopra), ed ovviamente lo stato d’uso (pari al nuovo, ristrutturato di recente, oppure fatiscente, da ristrutturare/rimaneggiare, o che richiede spese straordinarie).

I “Comodi e scomodi” non sono elementi “calcolabili”, ma danno una percezione più o meno alta del valore dell’immobile. Una posizione favorevole o comoda ai servizi, un bel panorama, una distribuzione “furba” degli spazi danno l’idea che la tua casa valga di più, al contrario la mancanza dell’ascensore, la posizione vicino alla ferrovia ad un impianto industriale (o ad un traliccio dell’alta tensione), ed anche l’esposizione a nord diminuiscono la percezione del valore della casa.

“E l’efficienza energetica?”

Se ne sente parlare ogni giorno di più. E per fortuna!! Tra un po’ approfondiremo a dovere questo aspetto, ma per ora ci basta sapere che di fatto è solo un’aggiunta: siccome tutti gli stabili antecedenti al 2000 sono nella classe energetica più bassa (la G), è molto raro trovare edifici in classi più alte: per questo il prezzo di mercato è riferito agli immobili in classe più bassa, quindi quelli in classi più alte possono essere proposti ad un prezzo leggermente superiore. C’è da dire poi che a parità di caratteristiche dell’immobile, una classe energetica più alta può far pendere la decisione a favore rispetto ad una classe più bassa.

“Quindi, concludendo: come faccio a determinare il prezzo (e quindi il valore) della mia casa?”

• Non fidiamoci ciecamente dei prezzi che vediamo negli annunci immobiliari: non sono questi a determinare il valore di mercato.

• La zona è importantissima, o meglio: la DOMANDA è importantissima.

• Le dinamiche del mercato incidono marginalmente sul prezzo, ma possono essere utilizzate per migliorarne la competitività (nel bene e nel male).

• Le caratteristiche specifiche dell’immobile possono avere un’incidenza significativa: alcune in modo molto elevato, altre di meno, ma è importante tenerne conto.

Ma non dimentichiamoci mai che il prezzo lo fanno le vendite EFFETTIVE!!

Ci vediamo alla prossima, quando parleremo di un altro argomento “leggerino”: In quanto tempo riuscirò a vendere la mia casa??

Andrea 

 Progettocasa

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