Il mercato immobiliare di New York City sta davvero Collassando? Tre esperti ci raccontano la brutale verità.

 

Era la metà di aprile quando tutto iniziò ad affondare, invece di essere solo qualcosa su cui mediatori immobiliari, sviluppatori e investitori teorizzarono.

Entro una settimana Il COVID-19 ha bloccato l’America iniziando a spazzare la nazione, decine di migliaia di newyorkesi sono fuggiti da tutti tutti e cinque i quartieri, più dell' emigrazione post'11 settembre. Molti hanno letteralmente fatto le valigie e sono scappati durante la notte.

L'esodo da COVID a New York è continuato durante il Memorial Day mentre le infezioni, i ricoveri e le morti aumentavano, fondendosi in una sorta di super-migrazione come la tipica ondata annuale di newyorkesi che fuggono dalla città per l'estate. Una delle metropoli più vivaci del mondo alla fine sembrava quasi apocalittica: strade e parchi vuoti circondati da ristoranti, bar, musei e attività commerciali vuoti isolato dopo isolato.

Per più di due decenni, sviluppatori, investitori e broker, oltre a milioni di proprietari di case e aziende, hanno sempre pensato che la musica immobiliare di New York non avrebbe mai potuto fermarsi. Ora, grazie alla pandemia, il mercato immobiliare della città sta affrontando una resa dei conti silenziosa e incerta che nessuno immaginava.

E se tutte quelle persone che sono fuggite non tornassero mai più?

"Questo di certo non sembra buono", mi dice Victor Rodriguez. Rodriguez è Direttore degli analisti di mercato per la società di intelligence immobiliare CoStar Group , che possiede anche Apartments.com.

“Il problema per gli uffici ed i mercati residenziali di New York City è che ora ci sono tantissimi spazi disponibili con previsioni in aumento nei prossimi cinque anni e con tutti i cantieri già in costruzione. A causa della pandemia in corso, questa volta ci sono voluti solo sei mesi per raggiungere il picco di locali in affitto e vendita vacanti e New York City non ha ancora toccato il fondo ".

In molti modi, COVID per New York è stato un acceleratore per una città che aveva già raggiunto il "picco immobiliare". Molte aziende e acquirenti di case stavano già cercando più spazio, maggiore convenienza, meno densità e tasse e regolamenti inferiori molto prima dell'arrivo del coronavirus.

"COVID per New York City è stato sicuramente un acceleratore piuttosto che un agente di cambiamento a 180 gradi", continua Rodriguez. "Molte aziende a New York City stavano già ridimensionando o flirtando con il lavoro a distanza prima della pandemia, mentre dal lato residenziale, se stavi cercando di trasferirti in periferia o di trasferirti fuori dallo stato, COVID ha trasformato il tuo piano strategico da annuale o più in piano mensile. E molti rivenditori e ristoranti stavano già lottando nel mercato competitivo e costoso di New York. Ma mesi di lavoro lento e fiacco si sono rivelati sufficienti per molti a gettare la spugna ".

Sei mesi dopo l'inizio del primo esodo - COVID da New York City, questo inevitabile "riequilibrio" immobiliare sta finalmente iniziando a comparire nei dati.

Nei cinque distretti di New York City, tra cui Manhattan, Bronx, Queens, Brooklyn (Kings County) e Staten Island (Richmond County), la Grande Mela sta dissanguando i residenti più velocemente che in qualsiasi momento nella memoria recente, inclusa la Grande Recessione e il -9/11. Le offerte di mercato sono in aumento. Gli affitti e i prezzi di vendita sono in calo. E le società di traslochi mettono i clienti in lista d'attesa.

"A causa della pandemia di coronavirus e del suo impatto precoce e devastante sulla città, il mercato immobiliare di New York ha subito un notevole rallentamento dell'attività su tutta la linea", dice l'economista senior di Realtor.com George Ratiu. “I nostri dati attuali sulle vendite e sui prezzi mostrano un calo in tutti e cinque i distretti sia per i condomini che per le case unifamiliari. Anche gli affitti stanno diminuendo e i tassi di locali vacanti stanno aumentando a un ritmo crescente poiché la pandemia sembra non avere fine in vista ".

La domanda più importante a cui nessuno ha ancora la risposta è come e quando si fermerà l'emorragia.

I tassi di affitto degli appartamenti a Manhattan sono diminuiti in media del -10,4%, secondo Realtor.com. Gli uffici stanno precipitando, a -15,4%. Sul versante delle vendite, i dati sono ancora più lividi. A partire dal 1 settembre, il prezzo medio di vendita medio di condomini e villette a schiera a Manhattan è diminuito del -24,3%. Le vendite sono scese del -37%.

Le prospettive a breve termine di Brooklyn sono anche peggiori. Il prezzo medio di vendita dei condomini è sceso del -17,9%.Le vendite sono in calo del -53%. Le case unifamiliari sono scivolate allo stesso modo, rispettivamente -13,1% e -29%.

Dietro i terribili numeri di New York ci sono due semplici forze; l'emigrazione e la contrazione della domanda – che, combinate, hanno portato quello che una volta era l'epicentro immobiliare internazionale più caldo d'America verso il mercato degli acquirenti per la prima volta da decenni.

Gli elenchi attivi per la vendita in tutti e cinque i distretti sono aumentati del 53,2% su base annua, monitorando una tendenza simile nei giorni medi di permanenza sul mercato, che è quasi raddoppiata a Manhattan a oltre 100 giorni ed è aumentata del 46% a Brooklyn e del 34% in Staten Island.

"Oltre a quello che sta succedendo con il mercato relativo dei prezzi di New York City, il motore principale di queste tendenze è una tendenza generale alla migrazione dai centri urbani ad alta densità e ad alto costo verso i sobborghi a bassa densità e le città più convenienti all'interno ad una distanza da una a due ore per il tragitto giornaliero ", afferma Ratiu di Realtor.com dei dati. "Mentre questo cambiamento era già in atto prima di COVID, poiché molti Millennial si sono trovati fuori mercato nell'ultimo decennio, la pandemia ha accelerato tutto ciò che stava già accadendo".

La nuova proprietà immobiliare di New York City "normale" sta già colpendo agenti immobiliari, broker, investitori e sviluppatori dove fa più male - nelle loro tasche - oltre ai milioni di proprietari di case che per anni avevano creduto che i loro investimenti immobiliari comprendessero un gran parte della loro strategia di pensionamento o dei mezzi con cui mandare i figli al college o avviare una nuova attività.

"Le persone se ne vanno a causa della pandemia e della densità di popolazione", ammette Dottie Herman, co-fondatore, presidente e CEO di Douglas Elliman, il sesto più grande broker americano e uno dei pochi dirigenti immobiliari disposti a darmi una prospettiva onesta su il mercato di New York City. “Questo è particolarmente vero per i residenti più anziani che scappano in periferia a causa della paura del virus e di altri problemi di sicurezza. I residenti di New York City sono anche i più gravati dalle tasse nella nazione, quindi l'attuale crisi proviene da entrambe le parti e costringe le persone a prendere decisioni ora a cui potrebbero aver pensato solo per anni ".

Ad aggravare la crisi immobiliare di New York City è la realtà più ampia delle banche che detengono i prestiti. Grazie a COVID, i campanelli d'allarme a New York City stanno ora raggiungendo il massimo livello.

Nonostante le moratorie di sfratto per gli affittuari della città, che sono in vigore da mesi, le preoccupazioni per la crisi abitativa che aggraverà la già cupa realtà per molti proprietari di immobili, l'orologio su quelle misure temporanee di copertura inizia a scadere .

Secondo un recente sondaggio del programma CHIP (Community Housing Improvement Program) di New York City, più di un proprietario su sette della città prevede di non pagare le tasse sulla proprietà, l'acqua o le bollette fognarie entro gennaio 2021 senza ulteriori aiuti statali o federali. .

Allora cosa succede dopo?

Recupero, dice Herman di Douglas Elliman, nonostante i dati attuali meno ottimisti.

"La tecnologia aprirà la strada", prevede, "riconoscono il vantaggio dell'elevata concentrazione di lavoratori di talento di New York, essendo vicini a Wall Street, e si impegnano a New York City. Google, Amazon, Apple, Facebook e Microsoft, tutti stanno acquistando spazi per uffici in questo momento. Non si fermerà. Facebook ha appena affittato l'ex complesso dell'ufficio postale principale vicino a Penn Station. Amazon ha appena pagato quasi $ 1 miliardo a marzo per l'edificio Lord & Taylor sulla Fifth Avenue e TikTok ha appena firmato un accordo per 232.000 piedi quadrati a Times Square. I giganti della tecnologia si stavano già espandendo e investendo a New York City prima della pandemia e vedono ciò che sta accadendo ora come un'opportunità per espandersi ulteriormente ".

Ratiu di Realtor.com è altrettanto fiducioso che il vortice globale di talento e vitalità di New York finirà per costituire la spina dorsale della ripresa a lungo termine della città, in particolare guidata dai Millennial e dai giovani adulti.

"Con l'impatto sulla salute della pandemia che continua a ostacolare la vibrante energia di New York, dai ristoranti e bar, ai teatri di Broadway e alle sedi dei concerti, l'attuale spostamento sarà un freno per i mercati immobiliari fino al 2021", prevede Ratiu. “Inoltre, poiché le politiche di lavoro a distanza si estendono nella seconda metà del 2021, sempre più persone continueranno a guardare alle aree periferiche. Ma è improbabile che il fascino di New York City diminuisca. La sua attrattiva dovrà solo passare attraverso un nuovo prezzo. " 

"C'è qualcosa di molto speciale in questa città", concorda Herman, che è nato e cresciuto a Long Island. “C'è un'atmosfera. C'è un battito. C'è un impulso qui che non può essere replicato. I newyorkesi sono duri. Questa città tornerà sempre. "

La domanda più importante in questo momento per agenti immobiliari, investitori, sviluppatori e proprietari di case è quanto tempo ci vorrà e quante aziende sopravviveranno alla ripresa e al "riprezzamento".