VENDI LA TUA CASA : CHI FA DA SE ... ?
Vendi la tua casa:
chi fa da sé…
E l’agenzia continua a costare….
“Ma allora, il fai da te è la vendita del futuro per la mia casa??”
Beh, è meglio andarci cauti…
Intendiamoci subito su due cose:
1)
È perfettamente LEGITTIMO e POSSIBILE vendere la
propria casa autonomamente, e le conseguenze giuridiche che ne derivano (se le
carte sono fatte bene…) sono le stesse della vendita tramite agenzia.
2)
Io – Andrea – Non mi nascondo dietro a un dito
(e chi mi conosce personalmente sa che farei un po’ di fatica…): siamo agenti
immobiliari, per cui siamo “di parte”.
Però è giusto valutare con la massima attenzione ogni
aspetto: detto che la vendita in proprio è tecnicamente possibile, bisogna stare
attenti alle “trappole” che possono annidarsi lungo il percorso.
Occhio che sono 4, e
bisogna evitarle tutte!
Trappola 1:
L’incognita del prezzo:
Abbiamo visto che l’indicatore principale
del valore di una casa è il prezzo degli immobili EFFETTIVAMENTE VENDUTI.
Abbiamo anche visto che questa informazione così preziosa non è affatto facile
da ottenere, perché molto spesso i prezzi che vediamo negli annunci non
corrispondono ai prezzi effettivi.
E senza questi dati,
indovinare il prezzo giusto a cui mettere in vendita la casa è un’impresa quasi
titanica.
Trappola 2: La mia casa è vendibile?
“Che domanda!! Se la metto in vendita e trovo un compratore, certo che
sì!!!”
E invece… Bisogna stare attenti, perché adesso per poter essere legalmente venduto, un
immobile deve essere accompagnato da una relazione da parte di un tecnico
abilitato (si chiama Relazione Tecnica Integrata, abbreviato in RTI) che
attesti la conformità tra lo “stato di fatto” (come è la casa effettivamente in
quel momento: misura degli ambienti, altezza, distanza delle porte/finestre,
ecc) e lo “stato legittimo” (quello che risulta dalle mappe del Comune).
Torneremo sopra quest’argomento, ma adesso ci serve sapere che per ottenere la
RTI servono un po’ di soldi (dipende dall’immobile) e soprattutto del TEMPO. Se
il tecnico infatti rileva delle difformità, occorre intervenire per sanarle:
può essere solo un discorso burocratico (ma anche lì servono altri soldi ed
altro tempo), ma potrebbe essere necessario intervenire FISICAMENTE sulla casa
(con l’impresa edile!!!) per sanare la situazione, ed in questo caso è facile
immaginare quanto possa costare questo “giochetto”…
Il problema non risiede solo nel costo (e tempo), ma
soprattutto nel fatto che questa cosa ci
può far perdere molte occasioni: magari abbiamo trovato l’acquirente
perfetto, ma ha troppa fretta e non può aspettare tutta la burocrazia (o
peggio) per sistemare le carte, e così trova un’altra casa…
Trappola 3: La mia
controparte è affidabile?
Se siamo noi a comprare, il rischio grosso è sulla caparra: se infatti chi vende ha delle
pendenze (con le banche, il fisco o altri creditori) che potrebbero comportare
il pignoramento o simili della casa, se questo avviene tra il momento in cui
abbiamo versato la caparra e quello in qui si perfeziona la vendita, sarà molto
difficile recuperarla, spesso sarà necessaria un’azione legale con tutti i
costi (e tempi) del caso…
Se invece siamo noi i venditori, magari non rischiamo dei soldi, ma del tempo certamente sì: spesso
infatti le proposte di acquisto sono subordinate alla concessione del mutuo
all’acquirente da parte della banca (si chiama “Sospensiva del mutuo”). Quindi,
se decidiamo di accettare la proposta con questa sospensiva, dobbiamo aspettare
la risposta della banca prima di andare avanti. E questa (ammesso e non
concesso che sia positiva, coi tempi che corrono…) potrebbe arrivare anche dopo
40 giorni!!
Insomma, anche qui si possono perdere delle grosse occasioni.
Trappola 4: Chi ci viene in casa?
Il modo di oggi non è esattamente rose e fiori, lo sappiamo
benissimo.
E far visitare ad un potenziale acquirente la propria casa è
certamente necessario (ci mancherebbe), ma è anche un bel rischio. Chi mi dice che quel signore distinto ed
affabile a cui sto spiegando come si apre il portone del garage sia
effettivamente interessato alla mia casa, o piuttosto stia facendo un
sopralluogo per vedere quello che c’è dentro? (Ci siamo capiti, no??)
Insomma, se vogliamo
fare da soli dobbiamo stare attenti a dove mettiamo i piedi.
L’agenzia immobiliare (meglio ancora: la BRAVA agenzia
immobiliare…) disinnesca una ad una tutte queste trappole:
1)
L’agenzia
ha NATURALMENTE accesso ai prezzi degli immobili effettivamente venduti
(sfido: è il loro lavoro!!!).
2)
L’agenzia
ti assiste in ogni fase burocratica, soprattutto con tempi coordinati con la
vendita: difficilmente succederà di dover far aspettare un compratore,
perché l’agenzia tenderà ad analizzare (e risolvere) il problema PRIMA di
entrare nel vivo della vendita.
3)
L’agenzia, oltre all’esperienza ed al “naso” per
casi sospetti, ha accesso alle
informazioni sulla controparte (perché ce l’ha sotto contratto) e soprattutto le sa analizzare correttamente.
In più, per gli stessi motivi l’agenzia
può prevedere con maggiore affidabilità l’esito di una richiesta di mutuo.
4)
Neanche a dirlo, l’agenzia filtra i contatti (come minimo parlano con loro al
telefono o di persona in studio prima di portarteli a casa), minimizzando il
rischio di avere a che fare con dei perditempo o peggio.
“OK Andrea, mi hai convinto vengo a prendere un caffè in agenzia per
fare due chiacchiere con te”.
Adesso però c’è un altro “dilemma”: Esclusiva sì o no?
Detto che anche in questo caso è perfettamente legittimo
dare il mandato a più agenzie (ci sono ovviamente delle regole generali da
rispettare), bisogna fare dei ragionamenti precisi:
A parte le considerazioni etiche. Il problema è la confusione che potrebbe generarsi:
lo stesso immobile potrebbe venire pubblicizzato magari con le stesse foto, ma
con prezzi diversi; questo avrebbe sicuramente delle conseguenze sulla chiarezza degli annunci (e sappiamo bene che questo fatto
crea dei problemi).
Inoltre potrebbe esserci poca chiarezza sul fatto che il prezzo sia trattabile o meno: se infatti
vogliamo tenerci del margine (ad esempio la casa ha un valore di 120, ma
preferiamo metterla a 135 per gestire un’eventuale trattativa), può capitare
che nell’annuncio venga riportato direttamente 120, o magari 135 ma senza
indicare che il prezzo è trattabile.
C’è poi il rischio di vedere lievitare i costi
dell’intermediazione, perché capita che
uno stesso acquirente si rivolga a più di un’agenzia: in questo caso
diventa difficile capire quanto sia stato l’effettivo contributo alla vendita
di ciascuna agenzia coinvolta, col rischio per il venditore di dover
riconoscere la provvigione a diverse agenzie, o peggio di vedersi intentare una
causa civile (che non pregiudica la vendita, ma costa di avvocati ecc.).
In buona sostanza, l’agenzia
(in esclusiva) ci dà delle CERTEZZE su quanto mi costerà vendere la mia casa.
Altre strade sono possibili, legittime ma INCERTE: potrei
avere fortuna e guadagnarci molto di più , ma anche viceversa.
Quanto vale la mia “serenità”?
Pensiamoci su ...
Andrea di ProgettoCasa
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